房地产已进入一个物业金融化时代!


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胡润榜中国16位中国首富,荣智健以资本起家、马云以互联网起家,王健林以地产起家,王传福以汽车起家......诸位首富深耕行业,却唯独缺少了一位物管大咖。

  或许,下一个中国首富,将诞生于物管领域!

  1-狂飙猛进的中国物业

  2016年的房地产赤裸裸袒露了本性,这一年的中国物业管理行业在"野蛮人"的刺激之下,终于迎向了资本市场。连万科物业首席执行官朱保全这个月初在某论坛上也说了,过去两年,他接待得最多的人就是投行的。可见中国房地产金融的本质,并不是情怀可以抹杀的。

  除了上市潮凶猛,物业的并购潮也一样。万达转型,王健林一说要把万达物业卖了,便引得花样年、中民投、万科物业、绿城物业四大行业巨头争夺标的。造成了国内最大物业收购案,涉足资金20亿,最终万达物业入赘花样年。

  此外,今年还有中盈投收购了上海排名第三的物业公司、中奥到家收购了宁波最大的物业公司永成物业等大型案例发生。原本被视为"鸡肋"的物业公司,突然风生水起,搅动地产乾坤,令人捉摸不透

  但,如此狂飙猛进的声势,足以说明一个问题,那就是物业管理领域的最大机遇已经降临!

  2-地产"下半场"争夺战

  先从最近疯狂的"物业上市潮"说起。几天前,绿城物业敲定最终上市时间表,将于7月12日赴港敲钟,这是继彩生活、中海物业、中奥到家之后,内地第四家登陆港交所的物业管理公司。这家遭受了"野蛮人"袭击的情怀房企,终于在资本的锤炼之下,变得愈发成熟迷人。

  自打两年前彩生活成功挂牌,资本的风刮进物管行业就一发不可收拾。最幽默的是北京天通苑,仅凭借一个项目也向港交所提交了申请。而在新三板方面,截止目前,国内也已有星河智善生活、珠海丹田、青岛华仁、河南索克、克拉玛依、城投鹏基等16家物业公司挂牌。

  过去,物业管理一直被看作是一笔低利润的生意,很多物业公司都是借助财务、《物业法》漏洞勉力维持,怎么突然间就让那么多资本为之疯狂了呢?

  最主要的原因是,房地产进入了白银时代,或者说房地产已经进入一个物业金融化时代!

  过去,物业管理一直被看作是一笔低利润的生意,很多物业公司都是借助财务、《物业法》漏洞勉力维持,怎么突然间就让那么多资本为之疯狂了呢?最主要的原因是,房地产进入了白银时代,或者说房地产已经进入一个物业金融化时代!

  两组数据,揭露真相

  1、2015年全国住宅新开工面积仅为10.7亿平方米,继2014年萎缩14.4%后,再度下滑14.6%。这是历史上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。

  2、全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑,2015年仅为0.4%,同样创出历史新低,全国范围内固定资产投资萎缩,房地产变成了一个夕阳产业。

  这样的背景下,近五年以来,全国上下爆发出另外一个市场需求,那便是物业管理领域。全国社区数十亿平米房产,能够拿出手的物业公司有多少家?一家顶级物业公司又能够掌控多少社区?比如排名第一的万科,掌控社区也不足300个,服务业主50万家,所占有的市场份额不足万分之一。但反过来看,聚集便是财富,融汇便是金融,数百万中产阶级消费群体的覆盖,这本来就是一个新市场。尤其是国内物业领域发展落后、服务档次低、覆盖范围小、运转效率慢、平台效益差,这可以说是目前房地产最为蓝筹的一个模块。因此,众多物业管理机构,万箭齐发,一起瞄准物业+金融领域。

  两张来自深物协的图片看懂物业行业发展现状

  a、全国物业行业规模

 物业管理行业狂飙猛进已经是一个全国范围内的大势,据中国指数研究院统计,自2008年至2014年,我国物业管理百强企业所管理的建筑面积由6.7亿平方米增至17.5亿平方米,复合年增长率为17.3%,所管理的物业个数由4300个增至9400个。这意味着,全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米。

  如此庞大的市场,难怪中国物业管理协会理事会会长沈建忠会说:"下一个中国首富,或许就诞生于物业领域。"但莫老爷认为沈会长说的太过含蓄,下一个中国首富确实很有可能诞生于物业管理领域,因为这个领域将会聚集地产+物业+互联网+金融+其他,构成一个全新的大市场、大未来。

  3-物业聚变,五大看点

  另外一点,物业管理公司集体上市,其实表明了地产调控进一步加深,已经从一级土地开发、二级销售转投到社区利润的摄取。

  无论是万科物业、绿城物业、花样年(彩生活)、绿地物业、中海物业等等,都在试图将旗下物业公司角色扭转,通过数百个社区联合+互联网,从幕后走向台前,从被动服务走向主动引导,"物业聚变"深刻的反映着未来物业领域的五个大趋势!

  1、阶层化:比如专注于写字楼的彩生活、长城物业,专注于中产社区的万科物业、中海物业,专注于高净值的绿城物业、星河智善生活,掌控哪一个阶层分享哪个阶层的资源。

  2、个性化:比如万科的第五食堂,绿城的"园区生活服务",远洋物业的"远洋优家",星河智善生活的"社区健康服务中心",都是为专注阶层打造一款特色服务。

  3、互联网+:万科的睿服务(住哪儿)、彩生活(彩之云)、绿城(幸福绿城)、星河智善生活(左邻右舍),都将社区交流、商圈服务、物业服务互联网化,以APP为媒介提升物业服务能级,提升新增益。

  4.金融化:中国社区服务何止撬动千亿资本?星河智善生活、彩生活、保利、金地、绿城都在涉足资产管理、社区金融,比较成熟的如彩生活,通过积分的形式来吸引业主,兑换积分冲抵物业费,其他模式更多。

  5、平台化:管理+社区O2O正在集成化,从单一服务到集合购物、监控、健康、家电、家装、教育、娱乐等等服务,物业管理已经形成一个新的行业平台,房企剥离物业公司独立上市也说明了这一点。




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